주택거래허가제, 토지거래허가제를 넘어선 규제의 끝판왕
역대 정부도 도입을 포기했던 주택거래허가제가 현실이 되었다. 노무현, 문재인 정부에서도 검토만 했을 뿐 강한 반발로 무산된 정책이지만, 2020년 이후 토지거래허가제가 사실상 주택거래허가제로 변모하며 논란이 커지고 있다. 이는 단순한 부동산 규제가 아니라 시장을 뒤흔드는 핵심 이슈다.
목차
1. 토지거래허가제가 주택거래허가제로 변한 과정
첫 단계 - '잠·삼·대·청' 허가구역 지정
2020년 6월, 서울시는 잠실·삼성·청담·대치동을 국제교류복합지구로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶었다. 이는 대규모 개발 예정지의 투기 수요를 차단하기 위한 조치였다.
하지만 당시만 해도 본격적인 주택거래허가제가 아니라 ‘토지거래’에 초점을 둔 정책이었다.
두 번째 단계 - 풍선효과 차단, 기준 강화
2022년 2월, 정부는 허가 기준을 대폭 강화했다. 아파트 거래 시 가구당 대지지분 18㎡ 이하인 단지가 허가를 받지 않아도 된다는 점을 악용한 풍선효과가 발생했기 때문이다.
이에 따라 허가 기준을 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡로 조정했고, 서울시는 이를 더욱 강화해 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 이상이면 허가를 받도록 했다.
세 번째 단계 - 주택거래허가제 완성
2023년 11월, 서울시는 아파트 거래에만 허가를 적용하는 방식으로 변경하며 사실상 ‘주택거래허가제’가 완성되었다.
2. 주택거래허가제의 주요 내용
- 아파트 매매 시 일정 면적 이상이면 거래 허가 필요
- 아파트 외 다세대, 상업용 부동산은 허가 없이 거래 가능
- 투기 방지를 위한 선제적 조치라고 정부 발표
3. 주택시장에 미친 영향
집값 안정 효과?
잠실동 잠실엘스 전용 84㎡의 경우 허가구역 지정 첫해 최고가는 23억5000만원이었다.
- 2021년: 27억원
- 2022년: 26억7000만원
- 2023년: 25억원
- 2024년: 27억7000만원
허가구역 해제 후 30억원에 거래되며 집값을 억누르는 효과는 제한적이었다.
규제가 불러온 풍선효과
한국부동산원에 따르면, 2020년 이후 서초구는 35%, 강남구는 32%, 송파구는 27% 상승했다. 결국 거래량은 줄었지만 집값 안정 효과는 크지 않았다.
전문가 의견
한 부동산 전문가는 “규제 역풍으로 강남 집값이 불안해지면서 정부도 당황한 것으로 보인다”면서 “결국 규제를 강화하면 시장 왜곡이 발생할 가능성이 높다”고 분석했다.
4. Q&A: 자주 묻는 질문
Q1. 주택거래허가제는 언제부터 시행되었나요?
A1. 2020년 토지거래허가구역 지정에서 시작해 2023년 11월 최종적으로 주택거래허가제로 완성되었습니다.
Q2. 주택거래허가구역에서 집을 사려면 어떻게 해야 하나요?
A2. 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 실거주 목적이어야 하며, 일정 기간 전매가 금지될 수 있습니다.
Q3. 강남 외에도 적용될 가능성이 있나요?
A3. 정부가 다른 지역에도 확대 적용할 가능성을 시사했지만, 반발이 거세기 때문에 추가 지정은 불확실합니다.
Q4. 주택거래허가제는 집값 안정에 효과가 있나요?
A4. 거래량 감소에는 효과가 있었지만, 강남·서초·송파 지역의 집값 상승을 막지는 못했습니다.
Q5. 주택거래허가제는 언제까지 유지될까요?
A5. 정책 변화에 따라 조정될 가능성이 있으며, 시장 상황에 따라 해제될 수도 있습니다.